不動産競売＠基礎知識 tag:www.realestate-auction.info,2008://1 2008-05-17T07:54:20Z Movable Type 3.35 リンク集１ tag:www.realestate-auction.info,2007://1.52 2007-11-02T19:23:47Z 2008-05-17T07:54:20Z ◆家を建てる！ 家を建てるときに必要な、ノウハウや住環境の情報を提供しています。... 家を建てる！ 家を建てるときに必要な、ノウハウや住環境の情報を提供しています。 ◆福祉住環境入門 福祉住環境整備のメリット、バリアフリーリフォームに失敗しない方法、関連職種の解説等。 ◆マンション管理組合入門 マンション管理組合入門はマンション管理の総合サイトです。管理組合の役割、理事の仕事、総会、管理会社との付き合い方などを事例も含めながらお伝えしています。 ◆なぜ中古マンションリフォーム？ あなたの理想の住まいづくりの実現に、中古マンション リフォームを検討してみてはいかがですか？ ◆ウィークリーマンション マンスリー、ウィークリーマンション、マンスリー物件、ウィークリー物件探しの達人とい えば00マンスリーウィークリードットコム。 ◆誰でもわかるマンション購入チェック マンションの選び方に失敗しないための注意点とアドバイス ◆e-表札 表札に出ています。我が家の幸せ色。家も家族も個性って大切です。 学生マンションセレクト 東京・千葉・神奈川・埼玉県内での学生マンション選びのポータルサイト。サイト内より学生マンションの公式ホームページを検索できます。 学生会館セレクト 東京・千葉・神奈川・埼玉県内での学生会館選びのポータルサイト。サイト内より学生会館・学生寮の公式ホームページにジャンプできます。 部屋探しセレクト 下宿・学生会館・学生寮・学生マンション情報など学生の部屋探し・一人暮らしを応援するお役立ちコンテンツが満載です。 新築賃貸部屋探しセレクト 東京・神奈川・千葉・埼玉県内の学生向け新築賃貸アパート・マンション検索サイト。新築賃貸物件探しのアドバイスも掲載しています。 くまが語る住宅のいろは！ 住宅を建てたり、購入する時の注意点、検討することなど紹介しています。 東京・埼玉・千葉・神奈川の賃貸住宅情報トータルハウジング 首都圏の賃貸マンション・アパート情報が満載！トータルハウジングならエリア別（東京、神奈川、埼玉、千葉）・沿線別・駅別でらくらくお部屋探し。 中古住宅の購入前のチェックポイント 中古住宅を買う前に調べるポイントや住宅ローンについて分かりやすく解説 家を楽しむ人 家づくりを楽しみたい人、家での生活を楽しみたい人達のために役立つ情報を建築士 FP.com FP(ファイナンシャル・プランナー)資格の意義と取得そして取得後を解説したサイトです 便利な住まいで安心な暮らし 便利な住まいの考えや人生でもっとも大事な住まいについて紹介しています。 ウィークリーマンション＠福岡 ウィークリーマンション＠福岡は、福岡のウィークリーマンションを、安心して利用するための情報サイトです。

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リンク先も含め、当サイトで得た情報によるトラブル、その他、不利益が発生いたしましても、当サイトと管理人は一切の責任を負えないのでご了承下さい。あくまでひとつの情報として、扱うのはそれぞれの自己責任の元でよろしくお願いします。 ]]> 引渡命令と明渡請求訴訟 tag:www.realestate-auction.info,2007://1.51 2007-08-27T20:59:15Z 2007-09-20T17:08:05Z 引渡命令と明渡請求訴訟の関係 　平成8年9月1日以降に競売申し立てのあった事件... 引渡命令と明渡請求訴訟の関係 　平成8年9月1日以降に競売申し立てのあった事件に適用される民事執行法によると、買受人に対して対抗できる占有権原がなければ、引渡命令の申し立てができます。 　この引渡命令が出れば、一定の手続きを経て強制執行ができるのです。印紙代（申立手数料）も、相手方1人に対して300円です。 　また引渡命令に対する執行抗告についても、平成10年度の改正で、売却許可決定に対する執行抗告と同じく、手続きを遅延させることを目的とするものについては高等裁判所に送らず、地方裁判所で執行抗告を却下することになりました。 　それに対して、買受人が所有権を取得したときに、まだ短期賃借権が残っている場合は、期間満了を待って明け渡しを求めることができるのですが、このように一定期間んとはいえ、買受人と占有者との間に賃貸借契約が継承されていた場合は、賃貸借契約終了による明渡し訴訟を提起することになります。 　訴訟なので、引渡命令のように300円の印紙代というわけにはいきません。通常訴訟の印紙代と口頭弁論、つまり相手方を呼び出して行う訴訟の形式をとる必要があります。 　ですが、占有者が短期賃借権切れであることは、物件明細書・現況調査報告書などの資料で明確ですから、裁判所も迅速な結論を出してくれることが期待できます。買い受けた戸建て住宅の敷地の一部に建物を建てたような場合の建物収去土地明渡訴訟も同様です。]]> 引渡命令の申立手続き tag:www.realestate-auction.info,2007://1.50 2007-08-27T20:58:43Z 2007-09-20T17:08:05Z 引渡命令 　競売不動産を取得しても住んでいる人が出て行ってくれない場合、再び裁... 引渡命令 　競売不動産を取得しても住んでいる人が出て行ってくれない場合、再び裁判所の手を借りる事になります。裁判所の一連の手続きで占有関係も調査し、引き受けなければいけない賃借権などがあるかどうかも判定したうえで、物件明細書も出しているわけなので、もう少し簡単な解決手続きがあってもよさそうなものです。 　そこで、用意されたのが引渡命令という制度です。引渡命令が出たら、この決定書に執行文という強制執行の許可をする旨の奥書をもらったうえで、裁判所執行官に強制執行を依頼します。 　簡単にできる手続きなので、申し立てには期間制限があり、買受人が代金を納付した日から6ヶ月以内にしなければいけないことになっています。 　平成8年9月1日に改正民事執行法が施行される前に申し立てをした競売については、この簡易な手続きができる相手方が制限されていて本来、買受人に対抗できない抵当権設定後の賃借人に対しても、引渡命令の申し立てではなく、明渡請求訴訟で判決をもらわなければならず、相手方により訴訟の引き延ばしでもされると、解決まで相当の日数がかかりました。 　これに対して、平成8年9月1日以降に申し立てのあった競売については、競売の始まる前から占有していても買受人に対抗できる権原がなければ、全て引渡命令の対象になることもあり、引渡命令がもらいやすくなりました。 　引渡命令の確定後に占有している相手方の承継があった場合は、買受人は承継執行文の付与という申し立てをして、その承継者に対して執行することができます。この引渡命令の申し立ては、代金の納付手続きが終了すれば、所有権移転の登記手続きが完了する以前でもすることが可能です。]]> 空き室の競売不動産の引き渡し tag:www.realestate-auction.info,2007://1.49 2007-08-27T20:58:12Z 2007-09-20T17:08:05Z 書類を見せて了解を得る 　競売で取得したマンションの前の所有者家族は引っ越して... 書類を見せて了解を得る 　競売で取得したマンションの前の所有者家族は引っ越してしまって空き室ですので、管理室で鍵をもらおうと思っても。持ち主の了解がないと渡せないと、渡してもらえない場合はどうすればいいのでしょうか。 　不動産競売手続きにおいては、所有権の取得とその不動産の引き渡しは別ですが、そもそも所有者の意思と関係なく債権者の申し立てによって手続きが進められるので、買受人が所有権取得をしたあとも引っ越さない場合も多いのですが、買受人が出た段階で所有者が自主的に引越しをして空き室になっていることもあります。 　その場合、管理室にマスターキーが残されたままで、管理人さんが対応に苦慮する場面も見られます。所有者と立ち退きの話し合いをすませて退出してもらった時でも、同じ事が生じる場合があります。 　いずれにしろ、所有者や賃借人などの占有がない場合には、買受人が所有者として、マンションに入ることに支障はないはずですので、管理人さんには裁判所の売却許可決定の書類や登記簿謄本を見せて理解してもらい、マスターキーで室内に入り、内部を確認させてもらい、新しい鍵に早速取り替えましょう。 　マスターキーを受け取れなかったら、合鍵業者に頼んで鍵を取り換えても問題にはなりません。 　ただ、後になって元の所有者から高価な遺留品がなくなってしまったなどと言いがかりがつくといけないので、解錠の際に管理人に立ち会ってもらい、内部を一緒に確認して写真をとっておくと後々の役に立つと思われます。]]> 代金納付について tag:www.realestate-auction.info,2007://1.48 2007-08-27T20:57:40Z 2007-09-20T17:08:05Z 代金納付の手続き 　売却許可決定が確定すると、地方裁判所から代金納付通知書（残... 代金納付の手続き 　売却許可決定が確定すると、地方裁判所から代金納付通知書（残代金の支払請求書）が届きますので、記載された納付期限に残代金を支払うことになります。 　支払い方法はいくつかありますが、入札保証金と同様に、指定の振込依頼書を使用して近くの銀行から口座振込みの方法で納付することができます。指定された予定日時に、振込依頼書にセットされている保管金受入添付書を裁判所に持参して手続きをとります。 　銀行振込みをしただけで、そのまま放置しておくと、代金を納付したことにはならないので、注意が必要です。 　裁判所に出向き、残代金の振込みの控え（保管金受入添付書）を提出すると同時に、所有権移転登記の登録免許税、登記簿についている抵当権を抹消するための登録免許税、権利証を送ってもらうための切手代などを一緒に集めます。 　買受人が早く残代金を納付して手続きを進めたいと考えたときは、裁判所に代金納付期日を早めてもらえるように変更を申し出る事ができます。 　代金納付期限に残代金の納付ができなかった場合、理由の如何を問わず、買受人の資格を失い、既に預けてある入札保証金も没収され返還されませんので、注意が必要です。 　一般の不動産売買では、時には売り主の了解を得て、残金決済日を数週間延ばしてもらうこともありますが、競売手続きではそれはできません。]]> 購入した不動産に瑕疵があったら tag:www.realestate-auction.info,2007://1.47 2007-08-27T20:57:08Z 2007-09-20T17:08:05Z 売却許可取消し 　買受人は、競売不動産の内部を見ることができず、裁判所で見せて... 売却許可取消し 　買受人は、競売不動産の内部を見ることができず、裁判所で見せてもらった物件明細書・現況調査報告書・評価書を頼りに入札を決めたので、その物件に思ってもみなかった瑕疵がある場合は、代金を納付するまでに、売却許可を取り消すよう申し立てができることになっています。 　まだ売却決定期日の前なら、売却不許可の申し出をすることができます。例えば、 ■ 不動産の面積が実際には登記面積より2割も少ない事が判明した ■ 買い受けた建物が都市計画法に違反していて、買受人は増改築も新築もできないのに、このことが物件明細書に記載されておらず、評価書にも反映されていなかった ■ 借地権付き建物について、土地所有者と原所有者との間で建物明渡しの判決が確定していたのに物件明細書にその記載がなかった ■ 買受人が引き受けなければいけない普通賃借権があるのに、「売却によりその効力を失わないもの」に記載されていなかった といった場合などは、買受人は売却許可決定取消申し立てをすることが可能です。 　これに対して、不動産の持ち主が物件の近くで自殺していたことが分かったような場合はどうでしょうか。事業に失敗して債務が支払えなくなって開始されることが多いのが競売ですので、あり得ることです。 　買受人としては、当然いい気分はせず、できれば購入は無しにしたいところですが、裁判所は売却許可決定を取り消す理由にはならないとの判断をしています。]]> 買受人の地位 tag:www.realestate-auction.info,2007://1.46 2007-08-27T20:56:37Z 2007-09-20T17:08:05Z 他人に譲ることは可能か 　買受人になるためには、開札期日に最高価買受申出人とな... 他人に譲ることは可能か 　買受人になるためには、開札期日に最高価買受申出人となって、裁判所で売却の不許可事由がないかどうかを慎重に審査されることになります。 　最高価買受申出人が、 ■ 競売手続きの債務者自身ではないか ■ 農地については農地法による買受資格証明書があるかどうか ■ 権利能力があるか ■ 未成年者や成年被後見人でないか ■ 他の者の入札を妨害したりして適正な実施を妨げた人でないか ■ 公務執行妨害罪や競争入札妨害罪・封印破棄罪など民事執行手続きにおける売却で犯罪を犯し、刑に処せられ、その裁判確定の日から2年を経過しない者でないか など、裁判所は入札資格を審査し、問題が無いと判断をして、当人を指名して売却許可決定を出したのです。そのため、勝手にその権利を他人に譲るということはできません。 　ただ、代金を納め所有権を取得したあとに、他人に譲渡することは言うまでもなく自由です。銀行の融資が無理になり、買っても良いという知り合いがいるならば、売買契約を締結して、資金的な融通をきかせてもらう以外には無いと思われます。 　一旦所有権を取得する以上、登録免許税がかかりますし、中間省略登記もできません。所有期間がわずか10日間であっても不動産取得税はかかりますので、物件によってはかなりの負担になると思いますが、それも仕方のない事だと言えます。代金を支払わずに、保証金の権利放棄をするよりは安いはずです。]]> 特別売却物件の入札 tag:www.realestate-auction.info,2007://1.45 2007-08-27T20:55:48Z 2007-09-20T17:08:05Z 入札の方法について 　期間入札で入札が全くなかった場合に、特別売却になるのです... 入札の方法について 　期間入札で入札が全くなかった場合に、特別売却になるのですが、特別売却になるということは競売不動産に問題があるということになるのでしょうか。 　期間入札の開札の結果、1件の入札もなかった競売不動産は、その開札期日の翌日から1ヶ月間（東京地方裁判所の場合）、特別売却されることになります。このことは、期間入札の公告のときに一緒に公告されます。 　期間入札で売れ残ってしまった不動産を、最低売却価額以上で先着順で売却する方法なのですが、戸建て住宅の割安物件などは、期間入札中に入札が集中し、なかなか特別売却には回らないというのが実情です。 　目的の不動産が期間入札で落札されたか、もしくは残っていて特別売却期間に入ったかは、東京地方裁判所の場合は、開札期日別にＦＡＸ情報サービスで調べることが可能です。 　特別売却になる物件には、様々なものがあります。評価書に基づいて決められている最低売却価格が、業者も含め買う立場から見ていかにも高すぎると思われる物件、長期賃借権つまり買受人に対抗できる賃借権がついていて、当面貸主になるだけの物件、法的に問題がなくても現況調査報告書を読んで立ち退き問題の解決に時間がかかりそうな物件などが入っています。 　ですが、業者にとっては利幅がなく妙味がなかったとしても、マイホームとして取得するには良質な物件もあります。そのため、検討する価値は十分にあると思われます。]]> 入札保証金について tag:www.realestate-auction.info,2007://1.44 2007-08-27T20:55:15Z 2007-09-20T17:08:05Z 入札保証金の納め方 　入札保証金の納め方はいくつかありますが、最も一般的な方法... 入札保証金の納め方 　入札保証金の納め方はいくつかありますが、最も一般的な方法としては、裁判所から受け取る専用の銀行振込用紙で電信振込みをしてから、振込み手続きが終了した後に、その控えのうち、裁判所提出用と書いてあるものを裁判所に提出するという方法です。 　振り込むときには、事件番号を書き込んでいきます。念のため説明しますが、入札保証金は、裁判所が定めた最低売却価格の20％に相当する金額であり、入札希望価格の20％ではありませんので注意が必要です。 　保証金額は物件情報の新聞広告欄にも出ていますが、正式には3点セットの上に載っている期間入札の公告書（コピー）に記載されています。入札期日の最終日までに裁判所の口座に入金されないと無効になりますので、最終日の2～3日前までに手続きをする必要があります。 　ただ、その競売事件が既に取り下げられているという場合があります。その場合は、保証金の振込みが無駄になってしまいますので、裁判所に取り下げの有無を確認してから手続きをしたほうがいいと思われます。 　東京地方裁判所の場合は、入札書と一緒に提出する入札保証金振込証明書に必要事項を書き込んでいき、銀行振込みが終わったら、振込書控えのうち裁判所提出用と書いてあるものを、裏面に張り付けて提出します。 　もし落札できなかった場合でも、すぐに保証金が戻ってきますので、保証金の返還口座も届出をしておくことが必要です。]]> 入札書の記入・提出の方法 tag:www.realestate-auction.info,2007://1.43 2007-08-27T20:54:35Z 2007-09-20T17:08:05Z 形式的な誤りに注意 　入札書の用紙は、それぞれの裁判所で記入に関する注意書と一... 形式的な誤りに注意 　入札書の用紙は、それぞれの裁判所で記入に関する注意書と一緒に配布していますので、それを使用することになります。ここで、入札方法に形式的な誤りがあると無効になります。 　特に入札希望金額については訂正が一度しかきかず、再度訂正して最終的な入札金額が明らかであっても認められません。その場合は必ず、新しい用紙に書き直す必要があります。 　入札金額は記入したあとも、あと50万円上乗せしようかとかいろいろと迷うものです。ですから、金額の記入は最後の最後にしたほうがいいと思われます。 　また850万円のつもりが、一桁位を間違えて8500万円と記入して入札してしまった場合は一体、どうなるのでしょうか。一般の取引の場合でしたら、常識を働かせて850万円と読み替えてくれると思いますが、入札手続の場合は、残念ながら一切聞いてくれません。 　そうなった場合、その人は残金を納めないと思いますが、最初の保証金も戻ってきませんから、くれぐれも間違いのないようにしたいものです。 　また、税法上の問題もあり、マイホームとして夫婦で共同入札したいという場合は、事前に執行官に許可の申し立てをして、許可を受けてから入札することになります。 　入札書の記入が終わったら、専用の封筒に入れて、裁判所に提出するのですが、直接持参しても郵送でも大丈夫です。ただ、普通郵便による郵送は無効となりますので注意が必要です。]]> 融資が受けられないときは tag:www.realestate-auction.info,2007://1.42 2007-08-27T20:54:04Z 2007-09-20T17:08:05Z 代金返還は可能か 　借入れを申し込んでいた銀行が最初は融資実行してくれるという... 代金返還は可能か 　借入れを申し込んでいた銀行が最初は融資実行してくれるという話だったのが、土壇場になって断られた場合、事情を説明して代金を返してもらう事はできるのでしょうか。 　通常の不動産取引だと、買い主側が予定していた銀行融資が審査の都合で多少延びることになっても、仲介業者を通じて売り主の理解を求め、代金決済期日を変更してもらえると思います。 　これに対し不動産競売の場合は、そうした事情は一切聞いてもらえません。裁判所の定めた代金納付期限までに代金の全額を納付しないと、既に確定していた売却許可の決定が無効になり、納付してある買受け申し出の保証金も返還されなくなります。この没収された保証金は、この競売不動産の売却代金に充当されることになります。 　銀行から融資を受けて買い受けようという人は、融資が実行されることを確認して、できるなら落札を条件にした融資契約をした上で入札に参加しないと、買い受けが決まってしまってもお金が用意できず、利息の高いお金に手を出すような思わぬ方向に展開してしまうこともあります。 　買受人としては相当以前から取引銀行に対して、住宅ローンで競売不動産を買いたい旨を申し出ておいたほうがいいでしょう。 　融資が可能となっても、銀行側から入札対象物件に賃借権や短期賃借権などの負担がないことなどの条件が要求されるはずですから、あらかじめ十分な打ち合わせが必要です。見通しがない段階で、ひとまず入札してしまおうというのは危険と言えます。]]> 銀行ローンなどの競売不動産取得 tag:www.realestate-auction.info,2007://1.41 2007-08-27T20:53:34Z 2007-09-20T17:08:05Z 融資による支払い 　競売不動産を買う人にとって、大きな障害になっているのが購入... 融資による支払い 　競売不動産を買う人にとって、大きな障害になっているのが購入資金の捻出問題です。購入したいと考えた人は、入札のときに最低売却価格の20％に相当する入札保証金を準備する必要があります。 　これは何とか用意できても落札価格から保証金額を控除した残代金については、裁判所の代金納付期日に一括して支払う必要があります。 　そのため、他に定期預金や不動産など担保にするものがあれば銀行から一旦融資を受けて支払い、裁判所の嘱託登記により所有権移転登記が完了し、登記済権利書が届いたら、この競売不動産を担保物件として利用できますので、改めて住宅ローンの融資を受けて、従前のつなぎ資金を返済するということで何とか処理できます。 　ですが、これからマイホームを取得しようとする人が、このようにつなぎ融資を受けるための担保を持っているとは限りません。そこで平成10年の民事執行法改正で、銀行ローンが利用しやすいようになりました。 　代金納付期日までに銀行と買受人が、共同で嘱託登記書交付の申し立てをしておきますと、裁判所は従来のように嘱託登記書を登記所に書留郵送するのではなく、銀行の代理人である司法書士や弁護士が、その嘱託登記書を預かることができることになりました。 　そうすると銀行としては、通常の売買のときの抵当権設定と同じように、登記嘱託書による所有権移転登記と銀行の抵当権設定申請を同時に出す事ができ、銀行に最優先順位の抵当権設定が保証されるので安心ということです。]]> 不動産登記簿謄本 tag:www.realestate-auction.info,2007://1.40 2007-08-27T20:53:02Z 2007-09-20T17:08:05Z 不動産登記簿謄本から読み取れる事 　3点セットと一緒に競売不動産の謄本もついて... 不動産登記簿謄本から読み取れる事 　3点セットと一緒に競売不動産の謄本もついています。買い受けたと同時に、抵当権などの負担がきれいに消えてしまうのであれば、内容を検討する必要はないように思われますが、これには意味があるのでしょうか。 　基本的にはその通りで、登記が消されないものがある場合もありますので、物件証明書の記載事項に注意して、その消されない権利を登記簿謄本の記載でよく確認して、買い受けて自分が所有権の移転登記を経てから、それらとの関係がどのようになるのか専門家に相談し、確認しておきましょう。 　予告登記というものがあります。これは権利に関する登記ではないので、抹消嘱託の対象にならないとしています。抵当権に優先する賃借権登記があれば、もともと買い受けた人が引き継がなければならず、物件明細書にも明記されているので、抹消にならないのは当然です。 　こうした法律関係に加えて、その謄本から漂ってくる雰囲気をつかむことも購入を検討するうえで意味のあることです。登記簿謄本は、その競売不動産の履歴書です。 　登記簿謄本は、所有者が最後までなんとか会社を守っていこうと頑張ったが、結局、高利に手を出してにっちもさっちも行かなくなった様子を物語っています。この競売不動産では、高利の金融会社や個人が最後まで何とか金になるネタはないかとまとわりついてくることも予想されるなど、そんなにおいを読み取ることもできます。]]> 評価書の分析 tag:www.realestate-auction.info,2007://1.39 2007-08-27T20:52:32Z 2007-09-20T17:08:05Z 評価書 　不動産鑑定士が裁判所の命を受けて、評価人として競売不動産の評価をした... 評価書 　不動産鑑定士が裁判所の命を受けて、評価人として競売不動産の評価をしたものが評価書です。裁判所は、これに基づいて最低売却価格を決めます。 　評価書がなぜ必要なのかと言えば、買受人同士の談合で不当に低い価格で落札されると、債務者・債権者の利益を損なうからです。評価書の金額が事実上裁判所が決める最低売却価格となり、これを下限として、最も高い価格を提示した人が買受人となります。 　なお、一般の不動産鑑定評価で求める価格は原則として、市場性のある不動産について合理的な市場で形成される適正な価格（正常価格）ですが、競売の評価書で求める価格は「不動産が民事執行法による売却に付されることを前提とした適正価格」とされました。 　競売不動産には様々な制約やリスクが伴うので、正常価格ではなかなか買い手がつきませんでした。このような実情に配慮して、裁判所も合理的な減価を認めるに至ったものです。 　一般的に、裁判所で3点セットを閲覧するとき、現況調査報告書や評価書に添付された建物写真や各部屋の状況、さらには間取り図や地形などは興味があって一生懸命見るでしょう。 　ですが、評価書の文章は付近の環境などはあたりは読んでも、評価書で最も重要な評価額算出の過程については、何が書いてあるのかよく分からずに読み飛ばしてしまう方も少なくないと思われます。 　ですが、評価書算出の過程を理解することは、その競売不動産を購入するときに貴重な判断材料になるはずです。]]> 現況調査報告書の見方 tag:www.realestate-auction.info,2007://1.38 2007-08-27T20:52:02Z 2007-09-20T17:08:05Z 現況調査報告書 　現況調査報告書は、裁判官の命令を受けて裁判所執行官が競売不動... 現況調査報告書 　現況調査報告書は、裁判官の命令を受けて裁判所執行官が競売不動産の現地に臨み、不動産の現況や占有状況について聞き取りした結果などを裁判官宛てに報告したレポートです。 　執行官は、現況調査を実効あるものにするために、競売不動産に立ち入る権限をもっており、所有者や賃借権を主張する占有者に質問したり、賃貸借契約書の提示を求めることができます。 　競売不動産を買おうとする人にとっては、物件の内部や住んでいる人の様子を自分の目で確かめることができないので、執行官のレポートに頼る以外にないので、内部の写真などもなるべくたくさん欲しいところです。 　執行官が認定した占有者及び占有状況についての記載は重要です。つまり、所有者家族が占有しているのであれば特別問題ないのですが、第三者が占有している場合、その占有の開始時期、所有者から直接借りているのか、所有者と直接結びつかない人との間で契約しているのか、どういう権原に基づいて占有しているのかをきちんと確かめることが必要です。 　その時期や権原によっては、買った人は、その占有を引き続き認めなければいけないことになるからです。 　現況調査報告書には、現地に立ち入り調査をしたときに出会った人の話が「関係人の陳述」として出ています。関係人の陳述や執行官の意見の欄は、貸し続けなければいけない賃借権かどうかの基礎資料であるばかりでなく、物件を買い受けたあとに引渡命令を受けて強制執行をするか交渉で解決するかは別として、引き渡しを受けるのが容易な占有か、幾多の困難を伴うかを判断する重要な参考資料になります。]]>