競売物件が安いのは
競売市場についての特殊性
競売不動産が競売だからといって完全な自由市場というわけではありません。これについては、競売不動産ないし競売市場に関連する特殊性があります。例としては、以下のようなことがあげられます。
●競売不動産の事前の下見が困難
競売不動産だからといって、建物などに無断で内部に立ち入ることはできません。ですが、市区町村や登記所などでの一般的調査は許される限り可能です。
●事後的な保証はないことになっている
例えば建物が思ったよりひどく老朽化していたとか、石積、塀などに危険性があることが、事後に判明した、また入居者の立退きなどに困難性があった、土地の地積に多少の相違が見られたなどです。
ただ、これらについては閲覧資料にある程度まで記述されているので参考になります。なお、落札後のアフターケアの問題については、法の定めるところによって、手軽に異議の申し立てや執行抗告によって、解決できる制度があります。
●売買の方法が法定化されている
新民事執行法では、換価の適正化を図るために執行裁判所の裁量で入札、または競り売りの方法が選択でき、これらの方法で買受けの申出がない場合は、入札や競り売り以外の売却方法によることが考えられています。
●保証金を提供しなければいけない
一般の不動産売買では売買契約が成立したときに手付金として売買代金の10％～20％程度の内入れをしますが、民事執行法では入札参加の場合の保証として、通常、最低売却価額の20％を保証金として提供するように決められています。
この保証金は、入札に参加する場合の買受申出の保証として、入札書提出と同時に提供しなければいけません。
以上のように、競売不動産の執行にはデメリットもありますが、メリットもあります。そのような減価要因は、合理的に理由がある場合には、減価理由があるものとして減価すべきとする傾向が強くなりました。