現況調査報告書の見方
現況調査報告書
現況調査報告書は、裁判官の命令を受けて裁判所執行官が競売不動産の現地に臨み、不動産の現況や占有状況について聞き取りした結果などを裁判官宛てに報告したレポートです。
執行官は、現況調査を実効あるものにするために、競売不動産に立ち入る権限をもっており、所有者や賃借権を主張する占有者に質問したり、賃貸借契約書の提示を求めることができます。
競売不動産を買おうとする人にとっては、物件の内部や住んでいる人の様子を自分の目で確かめることができないので、執行官のレポートに頼る以外にないので、内部の写真などもなるべくたくさん欲しいところです。
執行官が認定した占有者及び占有状況についての記載は重要です。つまり、所有者家族が占有しているのであれば特別問題ないのですが、第三者が占有している場合、その占有の開始時期、所有者から直接借りているのか、所有者と直接結びつかない人との間で契約しているのか、どういう権原に基づいて占有しているのかをきちんと確かめることが必要です。
その時期や権原によっては、買った人は、その占有を引き続き認めなければいけないことになるからです。
現況調査報告書には、現地に立ち入り調査をしたときに出会った人の話が「関係人の陳述」として出ています。関係人の陳述や執行官の意見の欄は、貸し続けなければいけない賃借権かどうかの基礎資料であるばかりでなく、物件を買い受けたあとに引渡命令を受けて強制執行をするか交渉で解決するかは別として、引き渡しを受けるのが容易な占有か、幾多の困難を伴うかを判断する重要な参考資料になります。