宅地の基礎知識
接道義務
将来、建て替えを予定して競売不動産の戸建て住宅を取得したところが、裁判所記録の記載を見落として、再建築不可の物件だったら大変です。そんなことがないように不動産に関する公的規制の基本的知識を説明しましょう。
まず、家を建てるためには原則として、幅4ｍ以上の道路に、敷地が2ｍ以上接していなければ家は建てられません。この要件を充足していないと、建て替えようと思っても許可は出ないことがあります。
ただ、これを徹底することになると路地裏に住宅が密集しているようなところは、家を建て替えることができなくなります。そこで、建築基準法の規定が適用される段階ですでに建物が立ち並んでいる4ｍ未満の道路で、指定を受けているところは建物を引っ込めて建てることができるようになっています。
道路とみなされた部分は、建物を建築するための使用ができなくなり、計算上も建築敷地の面積から除外されることになります。この道の両側が全て、建て替えた場合は、幅4ｍの道路が通しで確保できることになります。
用途規制
住宅地には住宅地にふさわしいものだけを許し、店舗など静寂な生活環境を破壊する恐れのある建築物を認めないなど、地域ごとに建物を合理的に立地させることが必要になります。これが用途地域です。
住宅用の用途規制は7種類に分類されています。最も規制の厳しい第1種低層住居専用地域では、店舗や飲食店は禁止されています。第2種低層住居専用地域では150㎡以内、第1種中高層住居専用地域では500㎡以内で2階以下の一定の店舗、飲食店などを建築することができるようになります。
また、逆に土地の値段が安いからといって、工業専用地域ではマイホームを建築することができません。評価書には、用途地域の記載があるので、確認しましょう。